Erneuter Prozesserfolg im WEG-Recht

Verwaltung muss Jahresabrechnung neu erstellen und beschließen lassen

Das Amtsgericht Hannover entschied am 05.07.2018 unter dem Aktenzeichen 480 C 7062/17, dass die erstellte und beschlossene Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 18.04.2017 für das Abrechnungsjahr 2016 nicht den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Abrechnung und damit nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung nach § 21 Abs. 3 WEG entspricht.

In der Versammlung vom 23.05.2017 stimmte die Gemeinschaft über die von der Hausverwaltung erstellte Jahresabrechnung 2016 ab. Die Ausgangsabrechnung vom 18.04.2017 enthielt Angaben zu den Ausgaben auf die Betriebskosten und aus der Instandhaltungsrücklage, zu den Einnahmen der Hausgelder und auf die Instandhaltungsrücklage, zu der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage und zu den Buchungen auf dem Rücklagenkonto. Eine Kontenentwicklung für das allgemeine Konto mit Kontoanfangs- und Endbestand enthielt die Jahresabrechnung vom 18.04.2017 nicht.

Die Eigentümergemeinschaft verfügt über zwei Konten, wobei eine genaue kontenmäßige Trennung der laufenden Kosten und der Instandhaltungsrücklage nicht erfolgt. Vielmehr hält die Hausverwaltung auf dem Konto für die allgemein laufenden Kosten ebenfalls gewisse Liquiditätsreserven, die sie jedoch nicht der Instandhaltungsrücklage zuordnete.

Nach Angaben des Klägers wurden neben 4.000 € nach dem Wirtschaftsplan weitere 1.000 € auf die Instandhaltungsrücklage gebucht. In der mündlichen Verhandlung gab der Prozessvertreter der Beklagten an, dass dies keine Buchung auf die Instandhaltungsrücklage gewesen sei, sondern der Liquiditätsreserve der Eigentümergemeinschaft diene. Solche Liquiditätsreserven befinden sich nach Angaben der Beklagten auf beiden Konten.

Zu der Gesamtabrechnung erstellte die Hausverwaltung Saldenlisten der einzelnen Eigentümer über die Betriebskosten, wobei der die Angaben zu den Ausgaben der Gesamtabrechnung und der Saldenliste nicht übereinstimmte. Die Hausverwaltung bezog sich diesbezüglich auf einen Rundungsfehler.

Am 09.06.2017 korrigierte die Hausverwaltung die Abrechnung in Teilbereichen und fügte zusätzlich eine Übersicht zum Vermögensstatus ein. Aus dieser Übersicht ergab sich der Anfangs- und Endkontostand der Instandhaltungsrücklage, jedoch weder der Anfangs- noch der Endkontostand des allgemeinen Kontos zum 31.12.2016. Es waren Kontobestände enthalten, jedoch ergab sich aus der Darstellung weder, ob es sich um einen Anfangs- oder Endbestand handelte, noch ob dies der Kontostand des Bankkontos oder des Buchungskontos darstellte.

Mit fristgerechter Klage vom 23.06.2017 hat unsere Kanzlei des Eigentümers zweier Wohnungen in der Gemeinschaft, den Beschluss über die Jahresabrechnung 2016 und die Entlastung der Verwaltung angefochten.

In ihrer Erwiderung korrigierten die Beklagten die Jahresabrechnung für 2016 mit Datum vom 28.09.2017 erneut und fügten eine Aufstellung über den Anfangs- und den Endbestand des allgemeinen Kontos hinzu. Weder für die korrigierte Abrechnung vom 09.06.2017 noch vom 28.09.2017 wurde ein Beschluss gefasst.

Das Gericht entschied nunmehr, dass die Angaben über Anfangs- und Endbeständen der bestehenden Konten der Eigentümergemeinschaft in der Jahresabrechnung zwingender Bestandteil sind. Nach entsprechender Korrektur im Rahmen des Verfahrens durch Aufnahme der Anfangs- und Endbestände der Konten hat die Beklagte insoweit ihrer Pflicht genüge getan. Jedoch sei über die korrigierte Abrechnung kein Beschluss gefasst worden, der zwingend nachzuholen sei. Im Ergebnis erklärte das Gericht den Beschluss über die Jahresabrechnung und die Entlastung der Verwaltung für unwirksam. Die Anfechtungsklage des von uns vertretenen Klägers mit dem Ziel, die Unwirksamkeit der Jahresabrechnung zu erklären, hatte somit Erfolg.

Zudem wies das Gericht darauf hin, dass eine Jahresabrechnung eine reine Einnahmen- und Ausgaben-Rechnung darstellt und eine buchhalterische Darstellung sich ebenso verbietet wie die Darstellung reiner Buchungskonten.

Die Jahresabrechnung dient nach Ansicht des Gerichts zum einen der Kontrolle der Verwaltung über die der Wohnungseigentümergemeinschaft zustehende Gelder und zum anderen der Darstellung der Vermögenssituation für die einzelnen Wohnungseigentümer. Diesem Zweck kann die Abrechnung nur dann gerecht werden, wenn neben der Darstellung von Einnahmen und Ausgaben der Betriebskosten und der Instandhaltungsrücklage auch die Bankbestände der bestehenden Konten in der Abrechnung aufgeführt werden.

Für Fragen zur Rechtmäßigkeit der Jahresabrechnung Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft und zur Durchsetzung Ihrer Ansprüche stehen wir Ihnen gern zur Verfügung. Ihre Ansprechpartnerin im WEG-Recht ist Rechtsanwältin Lorenz.

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