Fehlerhafte Abrechnung von Heizkosten durch Schätzung

Amtsgericht Braunschweig entscheidet zugunsten der Mieterin

Selten gibt es im Mietrecht so viele Probleme, wie bei der Frage der korrekten Abrechnung der Heizkosten.  

Im vorliegenden Fall mietete die Klägerin von der Beklagten im Jahr 2012 eine Wohnung an. Zu Beginn des Mietverhältnisses befand sich laut Übergabeprotokoll im Wohnzimmer der Wohnung kein Heizkostenzähler. In der Betriebskostenabrechnung für den Leistungszeitraum 2012 befand sich trotzdem eine Zählernummer zu einem Heizkostenzähler mit einer bestimmten Verbrauchsangabe, der in der Wohnung der Klägerin nicht vorhanden war. Außergerichtlich erklärte die Beklagte, dass es sich um einen Zähler aus einer anderen Wohnung gehandelt habe, deren Verbrauch sie als Schätzgundlage für die Heizkosten des Wohnzimmers der Klägerin zugrunde gelegt hatte.

In dem gerichtlichen Verfahren hatte die Beklagte sodann vorgetragen, dass es sich um einen defekten Heizkostenzähler gehandelt hatte und dieser im Verlauf des Jahres 2013 ausgetauscht wurde. Daher sei der Verbrauch dieses Zählers sowohl in der Abrechnung 2012 als auch in der Abrechnung 2013 zu berücksichtigen gewesen. Die Beklagte habe sich bei der Berechnung der Heizkosten an die Gradtagtabelle gehalten. In beiden Abrechnungen kam es  zu einer Nachzahlung aufgrund der Heizkosten.

Die Klägerin zog im Jahr 2014 aus. Bis dahin hatte sie gegen die Heizkostenabrechnungen Widerspruch erhoben und den Nachzahlungsbetrag nicht entrichtet. Nachdem die Klägerin ihre Kaution verlangte, behielt die Beklagte beide Nachzahlungsbeträge ein und erstattete nur die Differenz.

Vertreten durch unsere Kollegin Rechtsanwältin Lorenz machte die Klägerin die restliche Zahlung – bis auf einen gerigen Betrag – in dem Verfahren unter dem Az.: 115 C 2652/17 geltend.

Das Gericht musste sich bei der Entscheidung mit der Frage beschäftigen, unter welchen Voraussetzungen die Beklagte Heizkosten schätzen könnte. Dies richtet sich nach § 9 a Heizkostenverordnung. Voraussetzung dafür ist, dass ein Geräteausfall vorliegt oder ein anderer zwingender Grund, der es unmöglich macht, den Wärmeverbrauch ordnungsgemäß zu erfassen.

Nach den Feststellungen des Gerichtes hat die Beklagte keine ausreichenden Gründe vorgetragen, auf deren Grundlage eine Schätzung erfolgen durfte. Der Vortrag, es habe sich bei Einzug ein defekter Zähler im Wohnzimmer befunden, wurde seitens der Klägerin unter Bezugnahme auf das Übergabeprotokoll beim Einzug bestritten. Die Beklagte trat diesbezüglich keinen Beweis an.

Zudem entschied das Gericht, dass die Beklagte nicht nach der sog. Gradtagtabelle hätte abrechnen dürfen. Dabei handelt es sich nach der DIN 4713 um eine Tabelle, die für die Ermittlung der verbrauchsabhängigen Wärmemengenberechnung zugrunde gelegt werden kann. Die Tabelle ermittelt die in dem jeweiligem Monat angefallenen Kosten in %. Ausgehend davon kann bei einer Ausweisung der gesamten Heizkosten ermittelt werden, wieviel Kosten prozentual auf die einzelnen Monate entfallen.

Im Ergebnis war die Heizkostenabrechnungen für das Jahr 2012 nicht in Ordnung, da die Voraussetzungen einer Schätzung nach § 9 a Heizkostenverordnung von der Beklagten nicht ordnungsgemäß vorgetragen waren.

Die Abrechnung für das Jahr 2013 war ebenfalls mangelhaft, da erneut der von Beginn an nicht vorhandene Heizkostenzähler aufgeführt war.

Im Ergebnis konnte die Beklagte sowohl für das Jahr 2012 als auch für das Jahr 2013 die Nachzahlungen für die Heizkosten nicht verlangen, sodass die Klage erfolgreich war und die Beklagte zur Auszahlung der einbehaltenen Kaution verurteilt wurde.

Wir freuen uns, der Klägerin zu Ihrem Recht und zur Titulierung des Zahlungsanspruches gegen die Vermieterin verholfen zu haben.

Gern steht Rechtsanwältin Lorenz auch Ihnen in Rechtsfragen des Mietrechts und Betriebskostenrechts zur Verfügung und vertritt Sie als Mieter/in oder Vermieter/in gerichtlich und außergerichtlich.

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