Zahlungsverzug bei Mieterhöhung und Nebenkosten

Mieter muss Wohnung räumen

Rechtsanwältin Lorenz kann in einem Mietrechtsprozess in dem Sie die rechtlichen Interessen des Vermieters vertreten hat erneut einen Prozesserfolg verzeichnen.

Gegenstand des Verfahrens vor dem Amtsgericht Oranienburg war ein Rechtsstreit über die Räumung einer Mietwohnung aufgrund einer vorangegangenen Kündigung wegen Zahlungsverzuges.

Nach dem Mietvertrag war der Mieter zur Zahlung von 231,00 € zzgl. einer Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 120,00 € verpflichtet. Nach einer Mieterhöhung aus dem Jahr 2013 belief sich die monatliche Kaltmiete auf 266,50 € zzgl. einer Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 110,00 €.

 

Mit weiterem Mieterhöhungsschreiben aus dem Jahr 2016 wurde der beklagte Mieter aufgefordert, einer Mieterhöhung auf 319,80 € zzgl. einer Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 110,00 € zuzustimmen. Zunächst unterblieb eine Zustimmung des Mieters, kurz vor Ablauf der dreimonatigen Frist unterzeichnete der Mieter die Zustimmung doch. Die Mieterhöhung sollte ab dem 01.01.2017 gelten. Im Januar 2017 blieb die Mietzahlung vollständig aus, im Februar 2017 zahlte der Mieter die bisherige Miete von 266,50 € zzgl. 110,00 € ohne die Erhöhung. Dies begründete er damit, dass er von vornherein nicht in der Lage gewesen sei, die erhöhte Miete zu zahlen.

Zudem hatte der Mieter die Nebenkostennachzahlung für den Leistungszeitraum 2015 in Höhe von 188,54 € nicht beglichen. Die Vermieter kündigten daraufhin das Mietverhältnis fristlos wegen Zahlungsrückstandes.

 

Zu Recht, entschied nunmehr das Amtsgericht Oranienburg mit Urteil vom 19.04.2018, Az.: 23 C 311/17.

 

Der Mieter war, nachdem er der Miete für Januar 2017, der Erhöhung im Februar 2017 und die Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung 2015 schuldig geblieben war, mit mehr als einer Monatsmiete in Verzug, sodass ein Kündigungsgrund nach § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB bestand. Ausschlaggebend ist die vereinbarte Miete im Zeitpunkt der Kündigung. Diese lag bei 319,80 € zzgl. einer Betriebskostenvorauszahlung von 110,00 €.

 

Insoweit überstieg der Rückstand der einen Monatsmiete für Januar 2017, dem Erhöhungsbetrag für Februar 2017 und der Nebenkostennachzahlung der Abrechnung 2015 eine Monatsmiete im Sinne des § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB, sodass das Mietverhältnis außerordentlich kündbar war.

 

Das Gericht ging dabei nicht näher auf die Frage ein, wie es sich verhält, wenn der Mieter eine Zustimmung zur Mieterhöhung erklärt, obwohl er bereits zuvor weiß, dass er die Erhöhung nicht zahlen kann. Zu diesem Umstand lässt sich den Entscheidungsgründen nichts entnehmen, es kann jedoch davon ausgegangen werden, dass das Gericht diesem Argument des Mieters nicht viel Gewicht beigemessen hat.

 

Dies dürfte dogmatisch auch zutreffend sein, denn mit der Zustimmung des Mieters ist eine neue, vertragliche Vereinbarung über die Höhe der Miete entstanden, die der Vermieter verlangen kann. Die Frage der Erbringbarkeit der Miete hat sodann keine Auswirkungen auf die Zahlungsverpflichtung des Mieters. Zahlt er die Erhöhung nicht, kommt er mit seiner Mietzahlung für diesen Teil in Verzug - mit den daraus resultierenden Konsequenzen.

 

Für Fragen zum Mietrecht steht Ihnen – ob Mieter/in oder Vermieter/in – unsere Kollegin, Rechtsanwältin Lorenz gern zur Verfügung und vertritt Sie gerichtlich und außergerichtlich.

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