Betriebskostenrecht
Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch setzt sich die Miete aus der Kaltmiete und den Betriebskosten zusammen. Grundsätzlich sind die Betriebskosten als Last des Eigentums durch den Vermieter zu tragen. In dem Mietvertrag können die Betriebskosten allerdings auf den Mieter umgelegt werden.
Der BGH hat in seinem Urteil vom 10.02.2016, Az.: VIII ZR 137/15 entschieden, dass es für eine transparente Klausel genügt, wenn formularmäßig vereinbart ist, dass „die Betriebskosten“ vom Mieter zu tragen sind.
Neben einer wirksamen Umlagevereinbarung bedarf es einer Regelung darüber, ob die Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung zu leisten sind.
Bei einer Betriebskostenpauschale sind alle umlegbaren Betriebskosten durch die Pauschale abgedeckt. Auf einen tatsächlichen Verbrauch kommt es mit Ausnahme von Heizkosten nicht an. Es besteht jedoch die Möglichkeit, bei einer hohen Differenz zwischen Pauschale und tatsächlichen Betriebskosten eine Anpassung vorzunehmen.
Bei einer Vorauszahlung wird ein monatlicher Betrag anhand der umlegbaren Betriebskosten und des möglichen Verbrauchs gezahlt, die Betriebskosten werden jedoch nach Abrechnungsreife endabgerechnet. So kann entweder eine Rückzahlung oder eine Nachforderung entstehen.
Jede Betriebskostenabrechnung, sei es für ein gemietetes Haus oder eine Etagenwohnung, hat gleichbleibende Mindestinhalte.
Hintergrund ist, dass die Betriebskostenabrechnung für den Mieter nachvollziehbar ist.
- Zusammenstellung aller Gesamtkosten
- Angabe und Begründung des Verteilerschlüssels
- Anteil des Mieters
- Anzug geleisteter Vorauszahlungen
Enthält eine Betriebskostenabrechnung diese Angaben nicht, ist sie formell fehlerhaft. Es muss dem Mieter möglich sein, die Abrechnung rechnerisch nachzuvollziehen.
Ob eine Abrechnung auch materiell in Ordnung ist, kann der Mieter aufgrund der vorliegenden Angaben in der Abrechnung nicht immer erkennen. Dafür steht ihm das Recht auf Belegeinsicht zu. Er kann daher gegenüber dem Vermieter um Belegeinsicht bitten.
Gern erstellen wir für Sie Ihre Betriebskostenabrechnungen an Ihre Mieter oder überprüfen die Betriebskostenabrechnung Ihres Vermieters.
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Rechtsanwältin Ninja Lorenz
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